Immobilienmakler – Umgehung Provisionsanspruch

Kürzlich hat sich der OGH in einem interessanten Fall mit der Frage des adäquaten Kausalzusammenhanges beschäftigt (OGH 10 Ob 39/20p).

Die Prüfung des Vorliegens des adäquaten Zusammenhanges der Tätigkeit des Maklers im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss ist deshalb von Bedeutung, da Verdienstlichkeit und (Mit)Kausalität alleine nicht für die Entstehung des Provisionsanspruches ausreichen.

Im gegenständlichen Fall hat der Eigentümer einer Liegenschaft nach Beendigung des Alleinvermittlungsauftrages dem Immobilienmakler erklärt, die Liegenschaft nicht mehr verkaufen zu wollen. Bereits vor Beendigung des Alleinvermittlungsauftrages hat der Makler dem Verkäufer den Käufer (Beklagter) bereits namhaft gemacht. Der Immobilienmakler leitete die Information, dass die Liegenschaft nicht mehr verkäuflich ist, direkt an den Beklagten weiter, jedoch ohne diesem die Kontaktdaten des Eigentümers zu übermitteln. Der potentielle Käufer machte den Eigentümer eigenständig ausfindig und schloss schlussendlich mit diesem das Geschäft zu einem deutlich niedrigeren Kaufpreis ab, ohne den Makler weiter zu involvieren. Daraufhin machte der Immobilienmakler seinen Provisionsanspruch gerichtlich geltend.

Die Prüfung der Verdienstlichkeit wurde interessanterweise vom klagenden Makler im Revisionsverfahren vor dem Obersten Gerichtshof nicht aufgegriffen, da diese offenbar als unstrittig angesehen wurde. Aufgegriffen wurden dagegen die Kausalität und der adäquate Kausalzusammenhang.

Grundsätzlich ist der Auftraggeber eines Maklers gemäß § 6 Abs 1 Maklergesetz zur Zahlung einer Provision verpflichtet, wenn aufgrund einer vertragsgemäßen verdienstlichen Tätigkeit des Maklers das zu vermittelnde Geschäft mit einem Dritten zustande kommt. Die Tätigkeit des Maklers muss verdienstlich, für den Geschäftsabschluss adäquat kausal und vertragsgemäß sein (siehe dazu den Artikel: Entstehung Provisionsanspruch). Der Provisionsanspruch steht dem Makler dann zu, wenn das dem Vermittlungsauftrag zu Grunde liegende Geschäft von ihm erfolgreich vermittelt wurde. Es muss also jenes Geschäft vermittelt werden, das der Auftraggeber gerne möchte. Aber auch die Vermittlung eines wirtschaftlich gleichwertigen Geschäfts führt in den meisten Fällen zu einem Provisionsanspruch. Der Vermittlungserfolg tritt bereits dann ein, wenn es zu einer Willensübereinstimmung zwischen den Parteien des Vertrages über den wesentlichen Inhalt, gekommen ist. Beim Kaufvertrag über eine Immobilie ist das bereits die Einigung über den Vertragsgegenstand und den Kaufpreis. In vielen Fällen entsteht der Provisionsanspruch des Maklers bereits durch die Annahme des Kaufanbotes.

In der Praxis stellt sich oft die Frage, ob die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss des Rechtsgeschäftes geführt hat, obwohl die Vertragsparteien zu einem Zeitpunkt vor Vertragsabschluss das Zuarbeiten des Maklers nicht mehr für notwendig erachtet oder diesen gar bewusst umgangen haben. Diesbezüglich ist die conditio sine qua non-Formel anzuwenden, um zu prüfen, ob Kausalität und Adäquanz gegeben sind. Bei Anwendung dieser Formel ist zu fragen, ob das Rechtsgeschäft auch zustande gekommen wäre, wenn man sich die Tätigkeit des Immobilienmaklers wegdenken würde. Falls dies der Fall sein sollte, ist weiters zu fragen, ob die Kausalität adäquat war oder nur durch Zufall zu diesem Ergebnis geführt hat. Die Tätigkeit des Maklers muss also nutzbringend bzw. förderlich gewesen sein, um als Makler einen Anspruch auf die Zahlung einer Provision zu haben.

Im vorliegenden Fall hat der Oberste Gerichtshof die Maklerprovision wohl zu Recht bejaht, da der spätere Käufer nur über vom Makler gesetzte Werbemaßnahmen überhaupt erst von der Liegenschaft erfahren hat. Obgleich der Verkäufer dann über den Makler mitgeteilt hat, nicht mehr verkaufen zu wollen, hat er kurz danach doch an diesen Kaufinteressenten – der direkt mit ihm Kontakt aufgenommen hat – verkauft. Dem Makler kann hier kein Vorwurf gemacht werden.

Der Verkauf war eben noch nicht endgültig gescheitert. Anders könnte der Fall beurteilt werden, wenn ein längerer Zeitraum zwischen Zurückziehung der Verkaufsabsicht durch den Verkäufer und der neuerlichen Kontaktaufnahme durch denselben Käufer liegen würde. In diesem Fall könnte der adäquate Kausalzusammenhang tatsächlich verloren gegangen sein und hätte der Makler keinen Provisionsanspruch.

Es wird immer findige Käufer geben, die versuchen, den Provisionsanspruch des Maklers auszuhebeln, in dem sie die vom Makler bekannt gegebenen Informationen zwar verwenden, aber in weiterer Folge unter Umgehung des Maklers direkt mit dem Verkäufer Kontakt aufnehmen.

Dem Makler bleibt in solchen Fällen nichts anderes übrig, als bei Ablehnung der Zahlung der Provision seine Verdienstlichkeit, Kausalität und deren Adäquanz gerichtlich durchzusetzen, wenn er die Meinung vertritt, dass seine erbrachten Leistungen den Provisionsanspruch rechtfertigen.