Naheverhältnis – Mitarbeiter von Maklerunternehmen

Folgender Fall aus der Praxis:

Der Eigentümer einer Wohnung beauftragt ein Immobilienmaklerbüro mit dem Verkauf seiner Wohnung. Im Zuge einer Teambesichtigung in seinem Beisein lernt dieser das Verkaufsteam des Immobilienmaklerbüros persönlich kennen. Sowohl die Vermittlung als auch der Verkauf der Wohnung wurden rasch abgewickelt.

Einige Monate später beauftragt der Eigentümer das ihm bereits bekannte Immobilienmaklerbüro erneut mit der Vermittlung einer Wohnung. Die Wohnung wurde zunächst mehreren Interessenten angeboten, unter anderem auch der Nachbarin des Eigentümers der Wohnung. Schlussendlich vermittelt das beauftragte Immobilienmaklerbüro die Wohnung an eine dem Eigentümer unbekannte Käuferin, welche im Kaufanbot als Berufsbezeichnung „selbstständig“ angegeben hat. Nach einer kurzen Verhandlungsphase erfolgt eine Einigung auf den Kaufpreis und wird der Verkauf rasch erfolgreich abgewickelt. Der ehemalige Eigentümer bezahlt die Maklerprovision.

Im Nachhinein erfährt der ehemalige Eigentümer der verkauften Wohnung zufällig, dass die Käuferin als „Mitarbeiterin“ im von ihm mit der Vermittlung beauftragen Immobilienmaklerbüro tätig ist. Der ehemalige Eigentümer hegt Zweifel, ob aufgrund des Naheverhältnisses mit der Käuferin zum Immobilienmaklerbüro das Maklerbüro tatsächlich den höchsten am Markt erzielbaren Kaufpreis für ihn ausverhandelt hat. Insbesondere ärgert ihn, dass das Immobilienmaklerbüro ihn nicht im Vorfeld über dieses Naheverhältnis informiert hat. Das Maklerbüro versucht nach entsprechendem Auskunftsersuchen das Naheverhältnis klein zu reden und verweist darauf, dass dem ehemaligen Eigentümer die entsprechende Mitarbeiterin (Käuferin) bereits aus der ersten Transaktion bekannt war. Dabei hat es sich aber nur um einen Termin gehandelt, bei dem das Verkaufsteam des Maklerbüros anwesend war und der ehemalige Eigentümer nicht einmal mehr eine konkrete Erinnerung an diesen Termin gehabt hat. Außerdem sei aus Sicht des Maklerbüros ohnehin – wie gesetzlich vorgesehen – schriftlich über das Naheverhältnis aufgeklärt worden und die Mitarbeiterin ohnehin nur selbstständig für das Maklerbüro tätig.

Der ehemalige Eigentümer und Auftraggeber verlangt daher aufgrund des nicht mitgeteilten wirtschaftlichen Naheverhältnisses seine bereits bezahlte Provision zurück, da die Stellungnahme des Maklerbüros nicht überzeugend war.

Nun stellt sich die Frage, ob der ehemalige Eigentümer die Provision zurecht zurück fordert.

Die Details zum wirtschaftlichen Naheverhältnisses wurden bereits ausführlich unter dem Artikel Naheverhältnis erörtert.

Im gegenständlichen Fall kann die Argumentation des Maklerbüros gleich aus mehreren Gründen erfolgreich widerlegt werden:

• Das Maklerbüro wäre zur Offenlegung des Naheverhältnisses verpflichtet gewesen. Aufgrund der Unterlassung hat sich das Maklerbüro selbst in diese unangenehme Situation gebracht. Wie im obigen Artikel bereits angeführt, reicht schon der Anschein einer Beeinträchtigung der Interessen des Auftraggebers aus, um über das Naheverhältnis aufklären zu müssen. Es ist davon auszugehen, dass eine für das Maklerbüro ständig selbstständig tätige „Mitarbeiterin“ im Regelfall in einem nicht zu vernachlässigenden Naheverhältnis zum Maklerbüro stehen wird.
• Nur weil die betreffende Mitarbeiterin des Maklerbüros im Zusammenhang mit einer anderen Beauftragung einmal mehr oder weniger Kontakt zum ehemaligen Eigentümer gehabt hat, kann daraus nicht der Schluss gezogen werden, dass eine konkrete Aufklärung über ein bestehendes Naheverhältnis im Zusammenhang mit einem anderen Geschäft unterbleiben kann.
• Eine Aufklärung über das Naheverhältnis muss bei Verbrauchern schriftlich erfolgen.

Conclusio

Auch wenn die „Mitarbeiterin“ des mit der Vermittlung beauftragten Immobilienmaklerbüros als selbstständige Immobilienmaklerin zu sehen ist, steht diese dennoch im Regelfall in einem Abhängigkeitsverhältnis zum Immobilienmaklerbüro, weshalb ein wirtschaftliches Naheverhältnis vorliegen wird. Ein Anspruch auf Provision besteht nur, wenn der Makler den Auftraggeber unverzüglich auf das vorliegende Naheverhältnis hinweist. Daher erlischt der Provisionsanspruch der Immobilienmaklerin in diesem Fall zweifelsfrei und besteht ein Anspruch auf Rückzahlung der Provision.