Naheverhältnis

Bei bestehenden Naheverhältnissen des Maklers zum Dritten ist stets Vorsicht geboten. Es sind in einem solchen Fall verstärkte Informations- und Aufklärungspflichten zu beachten, widrigenfalls unter gewissen Voraussetzungen sogar der Anspruch auf Provision entfallen kann.

Das Naheverhältnis ist in § 6 Abs 4 MaklerG geregelt. Das Maklergesetz kennt mehrere Arten des Naheverhältnisses:

Eigengeschäft

Die engste Form des Naheverhältnisses ist bei Vorliegen eines Eigengeschäftes gegeben.

Ein Eigengeschäft liegt dann vor, wenn der Makler selbst Vertragspartner des Rechtsgeschäfts wird oder das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Beim Eigengeschäft entfällt der Provisionsanspruch. Mit dieser Einschränkung sollen insbesondere Umgehungsgeschäfte verhindert werden.

Beispiele für Eigengeschäfte:

• Der Bauträger gründet zum Schein eine weitere Gesellschaft, um die Provision abschöpfen zu können und hat dadurch einen beherrschenden Einfluss auf das zu vermittelnde Geschäft.
• Der Immobilienmakler vermittelt seine Ehefrau als Käuferin.
• Beherrschender Einfluss des Maklers auf die Geschäftsführung der Gesellschaft des Dritten.

Familiäres und wirtschaftliches Naheverhältnis

Liegt kein Eigengeschäft vor, besteht aber immer noch ein sonstiges familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist. Diese Hinweispflicht ist bei Verbrauchern als Auftraggeber auch in § 30 b Konsumentenschutzgesetz enthalten.

Es kommt dabei nicht auf eine tatsächliche Beeinträchtigung der Interessen an. Die Informationspflicht besteht daher bereits dann, wenn eine Beeinträchtigung der Interessen des Auftraggebers aus diesem Grund möglich ist. Es genügt, dass bei objektiver Betrachtung eine Beeinträchtigung nicht gänzlich ausgeschlossen erscheint.

Mit dieser unverzüglichen Hinweispflicht ist im Verbrauchergeschäft (Anwendbarkeit Konsumentenschutzgesetz) jedenfalls ein Zeitpunkt vor Abschluss des Maklervertrages gemeint.

Über den Begriff „unverzüglich“ besteht in der Literatur Uneinigkeit. Man kann „unverzüglich“ nur dahin gehend interpretieren, dass dem Auftraggeber eine Überlegungsmöglichkeit zusteht, bevor der Makler seine Leistung vollbringt bzw. vollendet, wodurch auch noch nach Aufnahme der Vermittlungstätigkeit wirksam aufgeklärt werden kann.

1. a) Familiäres Naheverhältnis

Ein familiäres Naheverhältnis wird bei Verwandten in gerader Linie und Ehegatten angenommen (z.B. der verkaufenden Eigentümer ist der Ehemann der vermittelnden Maklerin). Der Zweck des Geschäftes sowie die Nähe der Verwandtschaft müssen in die Beurteilung einfließen.

1. b) Wirtschaftliches Naheverhältnis

Ein wirtschaftliches Naheverhältnis ist dann zu bejahen, wenn

• eine regelmäßige Zusammenarbeit mit dem Dritten (z.B. wenn die Zusammenarbeit den wesentlichen Teil der Geschäfte des Maklers darstellt), oder
• eine gesellschaftliche Verflechtung (z.B. konzernmäßige Verbundenheit oder Geschäftsführer- bzw. Gesellschafterstellung des Maklers beim Dritten) vorliegen, oder
• eine gesellschaftliche Abhängigkeit aus einem Dienstverhältnis

Inwieweit ein zu berücksichtigendes Naheverhältnis vorliegt, ist immer im Einzelfall zu beurteilen.

TIPP: Da bei Unterlassung eines zeitgerechten Hinweises der Verlust des Provisionsanspruches droht, sollte der Makler schon allein aus der weiten Formulierung des Naheverhältnisses („Beeinträchtigung der Interessen des Auftraggebers nicht gänzlich ausgeschlossen erscheint“) in diesem Punkt kein Risiko eingehen und jedenfalls auf mögliche Naheverhältnisse hinweisen, auch wenn er selbst davon ausgeht, dass diese die kritische Schwelle nicht erreichen.