Provision trotz fehlendem Vermittlungserfolg

Der Makler kann bei Vorliegen einer entsprechenden Vereinbarung vom Auftraggeber eine Entschädigung oder einen Ersatz für seine Aufwendungen und seine Mühewaltung auch ohne Vermittlungserfolg fordern. Die Obergrenze bildet dabei jener Betrag, den er für den Fall des Zustandekommens des Rechtsgeschäfts vereinbart hat oder der die ortsübliche Provision entspricht. Eine derartige Vereinbarung ist jedoch nur in folgenden Fällen zulässig:

Grundsatz von Treu und Glauben

Das vertraglich vereinbarte Geschäft kommt wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf ohne beachtenswerten Grund einen notwendigen Rechtsakt unterlässt, welcher für das Zustandekommen des Vertrages relevant gewesen wäre. So sind alle nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründe beachtenswert.

Bsp.: Überraschende Änderung des Wohnortes infolge Wechsels der Arbeitsstelle, Änderung in den Vermögensverhältnissen, Scheidung, Todesfall in der Familie, aber auch Verletzung der in § 30b Abs 1 KSchG genannten Aufklärungspflichten.

Achtung: Zu beachten ist jedoch die geltende Abschlussfreiheit (siehe dazu Artikel Rechte und Pflichten), welche den Auftraggeber nicht verpflichtet, das angebahnte Geschäft abzuschließen. Diese Bestimmung geht der Bestimmung des Widerrufs gegen Treu und Glauben vor. Auf Widerruf gegen Treu und Glauben kann man sich nur stützen, wenn z.B. nur noch eine bestimmte Genehmigung (z.B. Genehmigung der Grundverkehrsbehörde) für den Abschluss des Kaufvertrages fehlt, diese jedoch nicht eingeholt werden kann, weil die eine Vertragspartei die Unterzeichnung plötzlich verweigert.

Nicht zweckgleichwertiges Geschäft

An Stelle des im Maklervertrag genannten Geschäftes kommt ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande. Während ein zweckgleichwertiges Geschäft annähernd die gleiche wirtschaftliche Bedeutung wie das ursprünglich angestrebte Geschäft haben muss, ist dies bei einem nicht zweckgleichwertigen Geschäft nicht notwendig. Voraussetzung ist, dass die Geschäftsvermittlung in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt. Der Anwendungsbereich dieses Falles ist in der Praxis jedoch relativ gering, da der Anspruch auf Provision am Erfordernis der Adäquanz scheitern könnte.

Informationsweitergabe

Der Auftraggeber hat die ihm vom Makler bekannt gegebene Geschäftsmöglichkeit einem Dritten mitgeteilt und

• kommt das Geschäft in Folge mit diesem Dritten zustande, oder
• der vermittelte Dritte teilt seinerseits einem weiteren Dritten diese Geschäftsmöglichkeit mit und kommt das Geschäft mit dem weiteren Dritten zustande.

In diesem Fall trifft den Auftraggeber ein Verschulden, da ein Verstoß gegen das in § 3 Abs 2 MaklerG normierte Verbot der Weitergabe einer Geschäftsgelegenheit (siehe dazu Artikel Rechte und Pflichten)  vorliegt.

Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht

Das Rechtsgeschäft kommt nur deshalb nicht zustande, weil ein Dritter ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs,- oder Eintrittsrecht ausübt.

Das Vorkaufsrecht besagt, dass der Vorkaufsberechtigte bei unbeweglichen Sachen sein Recht binnen 30 Tagen ausüben muss. Er muss den Preis, welcher vom Dritten geboten wird, vollständig entrichten.

Das Wiederkaufsrecht berechtigt den Verkäufer, eine verkaufte Sache jederzeit wieder einzulösen.

Übt ein Dritter ein Eintrittsrecht aus, hat der Makler ohne Vereinbarung einer Provision gemäß § 15 MaklerG keinen Anspruch auf Provision, da das Rechtsgeschäft mit dem vermittelten Dritten schlussendlich nicht zustande gekommen ist.

Alleinvermittlungsauftrag

Bei einem Alleinvermittlungsauftrag können zusätzlich zu den vier oben genannten Fällen noch folgende Fälle vereinbart werden:

• Vertragswidrige vorzeitige Auflösung ohne wichtigen Grund durch den Auftraggeber.
• Das Rechtsgeschäft ist vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen.
• Das Rechtsgeschäft ist auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen.

Gegenüber Verbrauchern hat eine Vereinbarung gemäß § 15 MaklerG schriftlich und deutlich erkennbar zu erfolgen.

TIPP an den Makler: Nach Möglichkeit sollte daher § 15 MaklerG in den Maklervertrag aufgenommen werden.