Albtraum Traumhaus: Wann haftet der Makler für falsche Angaben? – Ein Überblick zur Verletzung der Aufklärungspflicht

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Investition ihres Lebens. Dabei vertrauen Käufer oft blind auf die glanzvollen Exposés und die Aussagen des Immobilienmaklers. Doch was passiert, wenn sich das „generalsanierte Traumhaus“ im Nachhinein als baurechtliches Problemkind entpuppt oder zugesicherte Eigenschaften fehlen?

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie weit die Aufklärungspflichten eines Maklers reichen können, wann er für falsche Angaben haftet und wie sich Käufer wehren können.

Der Makler ist mehr als nur ein Bote

Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass Immobilienmakler lediglich Informationen des Verkäufers weiterleiten und dafür keine Verantwortung tragen. Das ist rechtlich nicht korrekt. Ein Immobilienmakler gilt vor dem Gesetz als Sachverständiger (§ 1299 ABGB). Das bedeutet: Von ihm wird ein höheres Maß an Sorgfalt und Fachwissen erwartet als von einem Laien.

Besonders gegenüber Verbrauchern treffen den Makler strenge Informationspflichten (§ 30b KSchG). Er muss den Kaufinteressenten über alle Umstände aufklären, die für das Geschäft wesentlich sind.

Typische Fallstricke: Worüber muss aufgeklärt werden?

Basierend auf aktuellen Fällen aus der Praxis zeigen sich immer wieder ähnliche Problemfelder, bei denen Makler ihre Pflichten verletzen können:

1. Fehlende Baukonsens (Schwarzbauten)

Ein Makler darf nicht einfach davon ausgehen, dass alles, was gebaut wurde, auch genehmigt ist. Wenn er eine Wohnfläche anpreist, muss diese auch rechtlich als Wohnraum nutzbar sein.

Bsp.: Ein Makler bewirbt ein Haus mit einer bestimmten Wohnfläche und einem „ausgebauten Dachgeschoss“. Tatsächlich weicht der Ausbau aber gravierend von der Baubewilligung ab.

Hier liegt oft ein sogenannter „Schwarzbau“ vor. Der Makler muss bei offensichtlichen Unstimmigkeiten oder wenn er als Fachmann auftritt, im Regelfall Einsicht in den Bauakt nehmen oder zumindest warnen, dass er dies nicht getan hat.

2. Falsche Zustandsbeschreibungen

„Alles neu“ liest sich gut im Exposé. Doch wenn ein Makler explizit wertbildende Eigenschaften zusichert (z. B. „neue Wasser- und Elektroinstallationen“), muss das stimmen.

Haftungsfalle: Stellt sich heraus, dass z. B. im Dachgeschoss gar keine Wasserleitungen verlegt wurden, obwohl ein Badezimmer suggeriert wurde, haftet der Makler für diesen falschen Vertrauenstatbestand. Er darf keine Informationen „ins Blaue hinein“ behaupten.

„Angaben ohne Gewähr“ – Der Freibrief?

Viele Makler versuchen sich mit Klauseln wie „Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers“ aus der Affäre zu ziehen. Die Rechtsprechung ist hier jedoch streng:

Wenn ein Makler Informationen weitergibt, die offensichtlich unrichtig sind oder wenn er durch sein Auftreten den Eindruck erweckt, er habe die Angaben überprüft, kann er sich nicht auf Unwissenheit berufen. Wer als Experte auftritt und spezifische Eigenschaften (wie „fertig ausgebaut“) zusichert, muss sich daran messen lassen.

Welche Ansprüche hat der Käufer?

Wenn ein Makler seine Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten verletzt, stehen dem Käufer zwei wesentliche Instrumente zur Verfügung:

1. Minderung der Provision: Bei schweren Pflichtverletzungen kann die Provision – oft deutlich – reduziert werden. Wird etwa ein Schwarzbau verschwiegen oder schwerwiegend falsch informiert, ist eine beträchtliche Reduktion angemessen. Die Bandbreite der Rechtsprechung ist dabei groß: Während in manchen Fällen moderate Abschläge (z. B. 25%) gewährt werden, werden bei gravierenden Mängeln auch Reduktionen von 80% zugesprochen. Eine Mäßigung auf Null wird jedoch nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt sein. Interessant ist hierbei: Für die Minderung kommt es laut Rechtsprechung nicht darauf an, ob ein Schaden eingetreten ist, sondern auf die Schwere der Pflichtverletzung.
2. Schadenersatz: Entsteht dem Käufer durch die Falschinformation ein finanzieller Schaden (z. B. weil zu viel für das Haus bezahlt wurde oder hohe Sanierungskosten anfallen), muss der Makler auch dafür geradestehen.

Wichtig zu wissen: Was genau wird ersetzt? (Vertrauensschaden vs. Erfüllungsinteresse)

Bei Schadenersatzansprüchen gegen Makler herrscht oft ein Missverständnis darüber, was finanziell gefordert werden kann. Rechtlich steht dem Käufer in der Regel nur der sogenannte Vertrauensschaden zu, nicht aber das Erfüllungsinteresse.

Das bedeutet: Der Käufer ist so zu stellen, als wäre die Pflichtverletzung nicht passiert – also als hätte er die korrekte Information erhalten. Der Käufer hat jedoch keinen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, als wäre die falsche Behauptung wahr.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Ein Makler sichert im Exposé fälschlicherweise zu, dass „alles baubewilligt“ ist. Einige Zeit nach dem Kauf stellt sich heraus, dass das Dachgeschoß ohne Baubewilligung errichtet wurde.

• Kein Erfüllungsschaden: Der Käufer kann vom Makler nicht die Kosten verlangen, die ihm für die Erlangung der Baubewilligung entstehen. Der Makler schuldet daher nicht die Herstellung des versprochenen Zustands.
• Vertrauensschaden: Der Käufer kann jedoch den Differenzbetrag fordern, den er für das Haus zu viel bezahlt hat. Der Schaden liegt darin, dass der Käufer im Vertrauen auf das Vorliegen der Baubewilligungen einen höheren Kaufpreis akzeptiert hat, als das Haus tatsächlich wert war.

Nicht vergessen: Auch der Verkäufer kann haften

Neben dem Makler steht natürlich auch der Verkäufer (Eigentümer) in der Verantwortung. Er haftet grundsätzlich dafür, dass die Immobilie die vereinbarten Eigenschaften hat und frei von Sach- und Rechtsmängeln ist (z. B. dass Baugenehmigungen vorliegen). Im Unterschied zum Makler ist der Verkäufer der Vertragspartner, der die mangelfreie Leistung schuldet.

Zwar enthalten viele Kaufverträge einen sogenannten Gewährleistungsverzicht. Dieser schützt den Verkäufer jedoch nicht, wenn er Mängel verschwiegen oder bestimmte Eigenschaften vertraglich zugesichert hat.

Praxistipp:

Oft laufen Verfahren gegen Makler und Verkäufer parallel oder nacheinander. Während der Makler für die Verletzung seiner Sorgfaltspflichten haftet, geht es beim Verkäufer oft um die Behebung der Mängel selbst. Im Detail können diese Verfahren für den Käufer aber kostspielig sein (vor allem dann, wenn die Ansprüche nicht durchgesetzt werden können). Da Makler und Verkäufer nicht in allen Fällen vor demselben Gericht geklagt werden können (etwa aufgrund unterschiedlicher Zuständigkeiten), müssen unter Umständen zwei parallele Prozesse geführt werden. Auch wenn der Käufer rechtlich gegen Makler und Verkäufer gleichzeitig vorgehen kann, gilt als Grundsatz, dass der geschädigte Käufer am Ende nicht mehr Geld erhalten darf, als der Schaden tatsächlich ausmacht (Verbot der Überkompensation).

Von diesem Verbot nicht betroffen ist jedoch die Provisionsmäßigung. Diese steht dem Käufer darüber hinaus zu.

Achtung Verjährung!

Oft fallen Mängel erst Jahre nach dem Kauf auf. Makler berufen sich dann gerne auf die dreijährige Verjährungsfrist ab Kaufvertragsabschluss.
Die Frist beginnt aber erst oft zu laufen, wenn der Käufer Kenntnis vom Schaden und Schädiger erlangt. Wenn Sie erst Jahre später durch die Baubehörde von fehlenden Genehmigungen erfahren, kann eine Klage oft noch rechtzeitig sein.

Praxistipps für Immobilienkäufer

Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum rechtlichen Albtraum wird, wird folgendes Vorgehen empfohlen:

• Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser: Verlassen Sie sich bei Aussagen wie „alles genehmigt“ nicht auf mündliche Zusagen.
• Einsicht in den Bauakt: Vor der Unterschrift sollten Sie (oder ein beauftragter Experte) bei der Gemeinde Einsicht in den Bauakt nehmen. Stimmen die Pläne mit der Realität überein? Sind Auflagen aus alten Bescheiden (z. B. Brandschutz) erfüllt?
• Exposé aufbewahren: Das Exposé ist eine wichtige Beweisgrundlage. Was dort schriftlich zugesichert wird (z. B. „neue Leitungen“), gilt als vereinbarte Eigenschaft. Leider kommt es in der Praxis häufig vor, dass Käufer die – oft nur über einen Link abrufbaren – Exposés nicht herunterladen oder lokal abspeichern. Das kann fatale Folgen haben: Wird der Link nach dem Verkauf deaktiviert, ist das Dokument später im Prozess nicht mehr verfügbar. Damit fehlt dem Käufer unter Umständen ein wichtiges Beweismittel. Das Exposé und alle Inserate sollten daher sofort als PDF abgespeichert werden, sobald Zugang zu diesen Unterlagen besteht.
• Bei Mängeln sofort handeln: Sollten nach dem Kauf Abweichungen festgestellt werden, sollten diese sofort dokumentiert und rechtlicher Rat gesucht werden, um keine Fristen zu versäumen.

Fazit

Wer diese Punkte beachtet und bei Unklarheiten lieber einmal zu viel als zu wenig prüft, minimiert sein Risiko erheblich – und ist dem sicheren und sorgenfreien Erwerb seines persönlichen Traumhauses damit einen großen Schritt nähergekommen.